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市場調控令小中介關門及中介公司出現(xiàn)兩極分化詳情分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2011-3-16
- 【搜索關鍵詞】：房地產研究報告 投資策略 房地產市場分析 發(fā)展前景 競爭調研 趨勢預測
- 中研網訊：
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一邊是小中介"畏寒縮水"，一邊是大公司趁機擴張。近日，從二手房市場了解到，在樓市持續(xù)調控背景下，部分小中介或關鋪，或尋求轉讓，而一線中介則繼續(xù)擴大市場占有率。
中原、世華、美聯(lián)等中介公司掌門人認為，一線中介資金鏈可抗風險的承受極限一般是６個月，深圳樓市最壞的時期已經過去，今年二手房市場仍可看好。
承受極限一般為６個月
一輪又一輪的房地產調控政策直戳房企軟肋--資金鏈。以傭金作為主要收入來源的中介公司，在成交低迷的時候，資金壓力自然增加。
但是，深圳一線中介公司目前資金依舊充足，在維持２００９年優(yōu)質業(yè)績的基礎上，去年成績單錄得三成至六成的漲幅，個別甚至創(chuàng)出新高。
據業(yè)內人士透露，目前深圳市場上關門的主要是小型房產中介，這類中介資金實力比較弱，但是經營比較靈活，開門關門也很正常。
中原地產大深圳區(qū)董事總經理李耀智表示，面臨市場調控，中介公司往往出現(xiàn)兩極分化，小公司做短線，資金鏈條非常脆弱，見勢不好，扭頭就跑。
在限購限貸進一步升級的背景下，近期很多地鋪買賣成交出現(xiàn)不同程度下滑，僅憑租賃成交不能維持地鋪的正常運轉，這種狀況給地鋪經營和維持帶來很大壓力。作為一線中介企業(yè)，這種壓力承受的極限是多長？
世華集團總裁梁文華認為，一線中介公司的承受極限一般為６個月。史上最嚴的地產調控，給地產中介行業(yè)帶來的有"危"也有"機"，大公司可以趁機把市場占有率做大。這正是許多同行此時擴張的原因之一。
李耀智說，"中原深圳公司每月的運營成本約為３５００萬元，集團有儲備資金，在市場極度惡劣的情況下，仍可維持公司３～６個月的正常運轉。"
數(shù)百地鋪"賣過"一個售樓處
在市場一線摸爬滾打十余年，中介公司也摸索出多條應對危機舉措，地鋪和市場占有率成為其緩解壓力的利器。
"當然，在這個期間，可以通過其他方式緩解壓力。比如二三級市場聯(lián)動、跨區(qū)營銷、住商合作等三種途徑。"梁文華舉例說，２００８年市場最低迷的時候，中海西岸華府[最新消息 價格 戶型 點評]月成交僅有十幾套，世華接手后，決定實現(xiàn)二三級市場資源共享、全市聯(lián)動，把世華當時在全市１００多個地鋪"變成"售樓處，僅當年９月的一個周末就賣出２００余套�，F(xiàn)在世華已經有４００多個地鋪，只要員工有動力，完全可以"賣過"一個售樓處。
"經過一兩月低迷，香港樓市重新火了起來。受香港自由行的帶動，香港樓市在假期的行情反而火爆。元朗一中小戶型樓盤在春節(jié)期間的成交客戶中，內地客戶就占了五成。"美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)營業(yè)總經理江少杰稱，通過深港聯(lián)動，美聯(lián)每月在外銷市場的成交，占據總業(yè)績的兩成至五成。受益于深港兩地成交"蹺蹺板效應"，公司目前整體業(yè)績受影響不大。
地產最壞的時候已過去
查閱近幾年的成交數(shù)據，發(fā)現(xiàn)深圳市場最低迷的時候是在２００８年，受金融風暴影響，深圳二手房當年成交為４．３萬套。梁文華認為，這種現(xiàn)象預計十年內也不會再出現(xiàn)，可以說，地產最壞的時候已經過去。
李耀智表示，現(xiàn)在的市場氛圍與２００８年大為不同，市場信心和資金很充裕，一些同行當年的擴張?zhí)�，透支了市場前景和自身實力，一旦調控來臨，當年就出現(xiàn)了一股"關門潮"。
展望２０１１年，梁文華認為，深圳樓市也將是"穩(wěn)定壓倒一切"。具體來說，去年一手房成交約３．６萬套、二手房成交約１２．３萬套，共計１５．９萬套，其中約有八成是剛性需求成交客戶。預計這種剛性需求今年仍會持續(xù)。保守估計，即在去年成交量的基礎上打七折，２０１１年全年成交量仍將維持在１２萬套左右，二手房估計在１０萬套。
李耀智的預期更為樂觀，認為今年的成交量只會在去年的基礎上"縮水"一成，為１３５０萬平方米。
"我們觀察發(fā)現(xiàn)，深圳的城市幸福指數(shù)在提高，剛性需求、改善性需求仍處于歷史高位，這都是地產中介行業(yè)進一步發(fā)展的動力和源泉，地產中介仍有很大的發(fā)展空間。"對于今年的深圳樓市，梁文華仍持樂觀態(tài)度。
對于年初發(fā)布的今年擴張計劃，上述采訪對象皆表示，深圳經濟持續(xù)發(fā)展，擴張計劃不會改變。
上海北京中介出現(xiàn)關門苗頭
近來，小型中介關門在上海、北京也出現(xiàn)了苗頭。
２０１０年高峰時期，上海大大小小的房產中介公司約有１８０００多家，如今已有一兩千家小中介關門。而北京還出現(xiàn)品牌中介關閉門店的情況。
目前在上海，商鋪租金普遍較高，平均計算，每家門店的月度成本大約在１０萬元～２０萬元不等。如果要實現(xiàn)盈虧平衡，一家門店每個月大約需要成交三單買賣房源。然而，在目前低迷的行情下，這幾乎是不太可能完成的任務。
"即使情況很糟糕，大型房產經紀公司也能支撐一段時間，他們可以依靠以往的積累和海外投資，但是長此以往，也會不行的。"有關業(yè)內分析人士透露，正常運營的單體中介門店僅能容忍持續(xù)虧損３個月。
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